Press "Enter" to skip to content

Защита прав собственников при изъятии недвижимости на территории Новой Москвы / ТиНАО — комментарий юриста

В настоящий момент в городе Москве действует Адресная инвестиционная программа, утвержденная постановлением столичного Правительства от 11.10.2016 N 665-ПП (ред. от 19.04.2017) «Об Адресной инвестиционной программе города Москвы на 2016 — 2019 годы». 
НОВАЯ МОСКВА = ТиНАО = 09/10/2019 = Ознакомившись с ней, мы можем увидеть, какие объекты планируется построить в указанный период и какой объем финансирования предусмотрен на эти цели. Автодороги, которые появились и еще появятся в Новой Москве – это лишь неполный перечень объектов, строительство которых предусмотрено в  ТиНАО вышеуказанной инвестиционной программой и иными нормативными актами. 

Работы по реализации Адресной инвестиционной программы и иных актов, направленных на развитие новых территорий, предполагают изъятие для городских нужд земельных участков у их собственников и землепользователей, на которых предполагается строительство.

Порядок изъятия земельных участков и объектов недвижимого имущества регламентируется нормами Гражданского и  Земельного Кодексов Российской Федерации. 

Согласно ст.ст. 239, 279 Гражданского кодекса РФ изъятие земельных участков и недвижимого имущества осуществляется либо по соглашению с Департаментом государственного имущества г. Москвы (далее – ДГИ г. Москвы), либо по решению суда по иску ДГИ Москвы с выплатой компенсации за изымаемое имущество по рыночной стоимости данного имущества.



Вместе с тем, опыт изъятия земельных участков в поселке Бутово (район Южное Бутово г. Москвы), которое проводилось в 2006-2008 гг., показывает, что размер рыночной стоимости изымаемого имущества существенно занижался заинтересованной стороной – в 2 раза и более; и это было, к сожалению, не единственным со стороны властей нарушением законодательства, действовавшего на тот момент. 

Это обусловлено тем, что Префектура округа, являвшаяся субъектом, осуществляющим изъятие, а также суд, руководствуясь своими полномочиями, назначали судебно-оценочные экспертизы в организациях, которые по понятным причинами занижали рыночную стоимость изымаемых объектов. 

Со стороны Префектуры допускались и иные нарушения законодательства. Вот лишь неполный перечень. В 2006 – 2008 годах Гражданским и Земельным кодексами была  предусмотрена обязанность уведомить собственника о предстоящем изъятии его недвижимого имущества не менее, чем за год до предполагаемого изъятия. Но ни один собственник не был уведомлен в установленный законом срок. 

Закон обязывал орган государственной власти, в случае недостижения им согласия с собственником участка, предъявить к нему иск о выкупе недвижимого имущества. До решения вопроса о выкупе собственник был вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим земельным участком и домом.  В то же время в Зюзинский районный суд г. Москвы поступил шквал исков Префектуры ЮЗАО к собственникам о выселении их из жилых домов, которые им все еще принадлежали на праве собственности, и соглашение об изъятии которых еще не было достигнуто и исполнено. Такие действия властей не только нарушали действовавшие тогда нормы гражданского и земельного законодательства, они нарушали и конституционные права граждан на жилище и охрану частной собственности. 

Кроме того, действовавшая на тот момент редакция статьи 239 Гражданского кодекса РФ обязывала орган государственной власти или орган местного самоуправления доказать,  что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. Данное требование закона также нарушалось, поскольку орган государственной власти, требовавший изъятия участка, даже не делал попыток доказать суду и собственнику имущества невозможность  использования земельного участка в целях, для которых он изымается, без прекращения права собственности.

Защитить права собственников земельных участков и жилых домов помогли в комплексе следующие меры: общественный резонанс, привлечение к проблеме членов Общественной палаты РФ, привлечение федеральных телеканалов, судебные споры граждан по всем фактам выявленных нарушений – от нарушения сроков уведомления об изъятии имущества до отсутствия предусмотренной законом государственной регистрации решений государственных органов об изъятии земельных участков. Да, защитить поселок от сноса гражданам не удалось. Но, по крайней мере, в результате борьбы в защиту своих законных прав они получили в собственность  в качестве компенсации действительно хорошие квартиры в хороших московских районах, вместо «бросовых» однокомнатных квартир в кварталах массовой застройки района Южное Бутово, в которые первоначально их пыталась принудительно и быстро переселить Префектура ЮЗАО.  

За время, прошедшее после масштабного изъятия земельных участков в поселке Бутово, законодательство Российской Федерации претерпело значительные изменения. К сожалению, эти изменения еще более расширили полномочия органов власти и сократили права собственников имущества, которым все труднее становится защищать свои законные права при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд. 

Кроме того, в настоящее время для снижения издержек на выкуп изымаемого имущества ДГИ г. Москвы активно использует еще и механизм признания недвижимого имущества объектами самовольного строительства (ст. 222 Гражданского кодекса РФ). В случае признания судом изымаемого здания самовольной постройкой компенсация вообще не полагается (за исключением расходов на добровольный демонтаж и вывоз строения, механизм которого до настоящего момента не разработан).

В настоящий момент, например, в Троицком городском суде города Москвы рассматриваются десятки дел о признании объектов самовольной постройкой; аналогичные дела рассматривает и Щербинский районный суд г. Москвы. В будущем прогнозируем увеличение количества  таких исков.   

 В случае предъявления ДГИ г. Москвы исков о признании объектом самовольного строительства принципиальное значение для защиты прав землевладельцев и домовладельцев приобретает вопрос о пропуске Департаментом государственного имущества сроков исковой давности (3 года) и проведение строительно-технической экспертизы на предмет соответствия строения требованиям СНИП, САНПИН, отсутствия угроз правам третьих лиц. Это те доводы, на которые собственнику имущества необходимо опираться в суде при защите своей правовой позиции.

     Таким образом, для защиты имущественных прав собственников и землепользователей земельных участков при изъятии для городских нужд рекомендуем проведение следующих мероприятий. 

В ходе защиты интересов собственников по искам о признании строения самовольной постройкой: 

— анализ переписки с городскими властями на предмет доказывания пропуска ими срока исковой давности; 



-на основании ст.ст. 102, 103 Основ законодательства о нотариате проведение строительно-технической экспертизы еще до обращения органа государственной власти в суд (после появления информации о планируемом изъятии земельного участка и (или) объекта недвижимости);

— выстраивание правовой позиции при защите интересов собственника в суде с учетом всех фактов обнаруженных нарушений законодательства истцом (органом, осуществляющим изъятие).

В ходе защиты по искам о прекращении права собственности  связи с изъятием земельных участков и объектов недвижимости для городских нужд необходимо:

— на основании ст. 102,103 Основ законодательства о нотариате проведение оценочной экспертизы;

-сбор доказательств по возможным убыткам при изъятии имущества;

— также выстраивание правовой позиции в суде с учетом всех выявленных нарушений законодательства истцом (органом, осуществляющим изъятие).



Как правило, никто из собственников изымаемых объектов не пользуется положениями ст.ст. 102,103 Основ законодательства о нотариате и не обращается к нотариусу о назначении комплексных оценочных и строительно-технических экспертиз. И напрасно. Потому что экспертизы, проведенные по постановлению нотариуса, рассматриваются как доказательства в суде и имеют такую же процессуальную значимость, как и экспертизы, представленные органом, осуществляющим изъятие. 

И при всех ситуациях будем надеяться, что наши дома и земельные участки будут радовать нас много лет, а развитие нашего города будет осуществляться с соблюдением прав и законных интересов домовладельцев и землепользователей.

Синельникова Ольга Леонидовна – юрист с 20-летним опытом работы по защите прав и законных интересов граждан. Оказывала  правовую помощь жильцам поселка Бутово, сносимого в 2006-2008 годах; много лет защищает интересы обманутых дольщиков, вложивших деньги в строительство жилых домов; многократно помогала жителям города Москвы добиться защиты их законных прав при переселении из домов, подлежащих сносу и реконструкции. Живет в Новой Москве.

Share on VKShare on Facebook0Share on Google+0Tweet about this on TwitterShare on Reddit0Share on LinkedIn0Share on Tumblr0Digg thisPin on Pinterest0Email this to someonePrint this page

Be First to Comment

Добавить комментарий

Войти с помощью: 

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *